5月20日，在LPR报价连续三个月按兵不动后，降息的靴子落地！
据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，维持前值不变；5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%下调15BP。上次LPR“降息”是在今年1月，1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR下调5个基点。截至5月20日，1年期LPR报价已连续四个月按兵不动。由于5年期以上LPR利率时隔三个月单独下调且降幅较大，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对《华夏时报》记者表示，本月LPR调整属“意料之中，预期之外”，由于国内面临复杂形势超预期，实体经济融资需求偏弱，年内稳增长与稳就业压力较大，因此有必要进一步引导金融机构合理降低实体经济融资成本，激发微观主体活力，促进投资与消费稳步恢复。与此同时，由于5年期以上LPR利率与个人住房贷款利率挂钩，下调15个基点后，存量房贷用户按利率“LPR-20个基点”计算，百万贷款月供将减少207元。
LPR报价与中期借贷便利(MLF)利率挂钩，因此市场在关注MLF操作利率的同时，对5月LPR下调预期强烈。在5月16日，央行开展的1000亿元MLF操作中，利率为2.85%，与上月持平。因4月MLF到期量为1000亿，央行实施1000亿操作，因此本月为“等量续作”MLF。而从LPR历次调整上看，MLF利率的下降必然会引起LPR下降；MLF利率不变时，LPR也可能下降，比如自2019年LPR形成机制改革以来，不考虑本次LPR下降，1年期LPR共下降了7次，5年期以上LPR共下降4次。随着新一期LPR报价利率出炉，本月1年期LPR与上月持平，5年期以上LPR比上月下降15BP。值得注意的是，这是自从LPR报价形成机制改革以来，首次出现1年期LPR不降、5年期以上LPR下降，而且5年期以上LPR创下最大降幅。中国民生银行首席研究员温彬称，这种结构性降息体现了在当前稳增长的关键时期，金融加大力度为实体经济纾困，提振有效需求，稳定经济增速。“当前全球通胀高位波动，主要经济体货币政策加快收紧，国际形势更趋复杂多变。我国货币政策以我为主，本月LPR结构性降息，5年期以上LPR创历史最大降幅，体现了货币政策进一步加大力度支持稳增长，对降低实体经济融资成本，提振国内投资、消费需求，将发挥积极作用。”温彬进一步表示。对于5年期以上LPR报价打破常规下调，东方金诚首席宏观分析师王青对《华夏时报》记者表示，着眼于激发市场主体信贷需求，稳住楼市运行，当前推动企业和居民贷款利率下降的迫切性很高。“更为重要的是，受货币政策边际向宽推动，这段时间以银行同业存单收益率为代表的市场利率大幅下行，加上近期监管层在着力降低银行存款成本，因此报价行下调LPR报价的动力明显增强。”王青称。
“本月5年期以上LPR下降15BP，不仅由于银行资金成本下降，而且是银行响应相关政策要求，主动降低实体经济融资成本。”温彬表示。究其原因，在建立存款利率市场化调整机制后，银行降低存款成本；另一方面，降准也同样降低银行资金成本。在今年《第一季度货币政策执行报告》中曾介绍到，建立存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR 为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。新的机制建立后，工农中建交邮储等国有银行和大部分股份制银行均已于4月下旬下调了其1年期以上期限定期存款和大额存单利率，部分地方法人机构也相应做出下调。4月最后一周，全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37%，较前一周下降10个基点。同时，4月25日，人民银行全面下调金融机构人民币存款准备金率0.25个百分点，对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，再额外多降0.25个百分点，共释放长期资金约5300亿元，每年可为金融机构节约资金成本约65亿元。而一段时间以来，人民银行陆续推出多种结构性货币政策工具。比如：增加了再贷款额度，出台了碳减排支持工具、支持煤炭清洁高效利用专项再贷款，转换了两项直达性工具，今年又出台了科技创新再贷款，普惠养老再贷款，支持煤炭开发使用和增强储能再贷款，支持交通运输、物流仓储业融资再贷款等。“这些结构性货币政策工具均有助于降低金融机构资金成本，加大对实体经济的支持力度。”温彬称。王青判断，本次之所以5年期LPR报价下调15个基点，而1年期LPR报价保持不动，或主要源于当前企业贷款利率已处于改革开放四十年多年以来的最低点，而居民房贷利率仍然处于较高水平；更为重要的是，年初以来尽管房地产金融环境在持续回暖，但受疫情及行业本身运行规律等因素影响，楼市下滑势头仍在延续，其对宏观经济的拖累效应正在加大。
“当前楼市低迷，房贷需求较弱，市场平衡正在向贷款方倾斜，也是促使报价行下调5年期LPR报价的一个直接原因。”王青表示。由于5年期以上LPR与房贷挂钩，此次央行“降息”，将传导到房贷市场中，正面和减负效应明显。值得注意的是，5月15日，人民银行、银保监会发布了关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。换言之，央行已经明确了“LPR-20个基点”的房贷定价思路。而5月主要针对居民房贷的5年期LPR报价也下调15个基点。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，此次5年期LPR的下调，在货币金融大环境宽松的情况下，对于房地产市场来说，势必会产生积极的重要影响，这对于降低购房成本、降低开发贷款和经营贷款成本等都会产生积极的作用。“从实际操作中，此次LPR下调，也将进一步引导房贷利率下行。” 严跃进分析称，据房贷利率监测报告显示，当前全国20多个城市房贷利率降至4.4%，且4.4%的低利率可能并非最底部的利率，后续房贷利率还有进一步下调的可能，类似4.2%的利率也完全是有可能的。周茂华则认为，5年期以上LPR利率调降，更多刺激增量刚需住房需求；另一方面，有助于减轻存量购房者按揭还款负担，提振消费需求。
多地银行再降房贷利率
5月20日上午，《华夏时报》记者从天津农业银行某分行处确认，当日天津首套房贷款利率已从4.4%下调至了4.25%，按照央行最新的LPR降息20个基点执行。“对于新办理的贷款均按4.25%执行，不需要申请。”该银行接线人员向记者表示。
青岛交通银行某分行工作人员5月20日上午也向《华夏时报》记者讲道，首套房贷款利率已按照央行对应政策调整为4.25%，目前一个月内会按照此标准执行。该名工作人员表示，目前青岛全市交行都是首套房贷款利率4.25%的执行标准，办理客户需要提前跟拟购房产项目处联系，确认具体办理支行。
招商银行重庆分行虽然信贷中心电话始终忙线未能接通，但其官网客服向《华夏时报》记者表示，首套房与二套房的界定标准以及利率，严格执行国家贷款政策。但因各分行情况略有差异，具体标准请您直接联系当地分行确认。
不过，记者咨询时发现，目前尚有个别地区首套房贷利率尚未调整。工商银行郑州某支行工作人员也向《华夏时报》记者表示，“虽然央行今天对LPR进行了下调，但我们暂时还未收到上级行通知。目前首套房贷款利率依旧按5月16日调整的4.4%执行。”建设银行银川地区某支行工作人员也向《华夏时报》记者表示，目前首付比有所下调，但贷款利率仍为4.6%。
对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静5月20日向《华夏时报》记者表示，未来各地将继续跟进落实此次下调，多数城市的房贷利率有望降至下限水平（一线城市及部分热点二线城市房贷利率亦将跟随5年期以上LPR下调15个基点），降低购房者置业成本，对当前的市场信心和市场预期将起到积极作用。
月供将会减少多少呢？
据《华夏时报》记者的不完全统计，5月17日，已有苏州、无锡、郑州、天津、济南等城市的部分银行将首套房的房贷利率降至4.4%；5月18日，常州、银川、石家庄等地又针对房贷首付比例进行了调整。
此次受到LPR下调的影响，多地针对首套房的贷款利率也再次下调至了4.25%。以贷款额100万元、30年等额本息的偿还方式为例，按照此前首套房贷利率4.6%计算，还款总额约为184万元，每个月需还款约5126元。
参考部分城市调整后的首套房贷款利率4.25%标准计算，还款总额约为177万，月供额减少了207元，从5126元降低为4919元。LPR降低15个基点再叠加银行下调20个基点，意味着100万贷款的月供，每月能省207元，30年将少还约7万。
若仅参考此次五年期LPR的4.45%利率计算，还款总额约181万元，每月月供将减少约89元，从4.6%时的月供5126元降低为5037元。
若以贷款额300万元、30年等额本息的偿还方式为例，按照此前首套房贷利率4.6%计算，还款总额约为553.7万元，每个月需还款约1.54万元。
参考部分城市调整后的首套房贷款利率4.25%标准计算，还款总额约为531万，月供额减少了约600元，为1.48万元。LPR降低15个基点再叠加银行下调20个基点，意味着300万贷款的月供，30年将少还约22.7万。
若仅参考此次五年期LPR的4.45%利率计算，还款总额约544万元，每月月供将减少约300元，为1.51万元。
值得关注的是，据中国人民银行展示的LPR数据记录情况来看，此次下调后的5年期4.45%LPR，也是自2019年8月以来的历史新低。
诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱5月20日向《华夏时报》记者表示，这是中央继5月15日后再次出台的实质性利好政策，说明了中央对房地产市场的支持落实到实地，且支持力度较大。“本次五年期LPR创历史最大降幅，同时也创LPR实行以来的新低。此外，4.25%的房贷利率也创历史最低。可以看出目前的中央对于稳经济稳房产市场的决心。”王小嫱表示。
楼市销量有望走高
实际上，《华夏时报》记者在调查中留意到，当前房地产市场的景气度依旧较低迷，4月份70城新建商品住宅销售价格6年以来同比首次出现下跌，整体销售处于低位，前4个月累计住宅销售额同比下降超30%。从数据层面来看，市场回暖需要政策端的松绑和刺激。
而随着近期系列利好政策的接连出台，业内人士也认为，未来房地产市场会迎来回暖，并且销售有望走高。
从市场整体来看，王小嫱表示，LPR下调叠加央行差别化的信贷政策，对市场的回稳有着重要的作用，当前房地产市场需求端动力不足一个重要原因在于市场信心不足，央行多次实质性的支持，对提振购房者的信心起到很好的支撑，在中央信贷宽松的支持下，市场回稳的速度会加快，预计疫情好转后积累的需求将会逐步释放，下半年房地产市场销售逐步走高。
分城市来看，陈文静向《华夏时报》记者表示，对于疫情影响较小的热点城市，随着信贷环境和调控政策持续加力优化，政策效果有望逐渐显现，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，当前苏州、东莞等城市市场活跃度有所提升，预计5月底6月初核心城市市场企稳，但多地疫情反复影响，二季度需求持续低迷，年中市场才完成筑底，下半年缓慢恢复。“整体来看，当前部分城市受疫情影响较为严重，市场恢复节奏被打乱，个别城市交易市场几近停摆，政策改善到市场见效尚需一定时间。”陈文静讲道。
此外，针对此次多城下调首套房贷利率至4.25%，易居研究院智库中心研究总监严跃进5月20日也向《华夏时报》记者提醒道：“在实际过程中，存量房贷用户的利息调整或者说已经在还贷的购房者，要等到明年元旦后才可以进行下调利息。而近期新购房的家庭，利率最低可以做到4.25%，实际过程中如何操作要看银行的行动。但就银行近期的动作看，因为近期已经普遍在落实此前央行周末新政，所以一般都会把4.4%的利率作为近期下调的目标值。”
此外，LPR利率下调亦利好人民币汇率表现。周茂华指出，LPR利率下调激发微观主体活力，助力稳定经济大盘，为人民币汇率稳定提供坚实基础；同时LPR利率并未改变稳健货币政策基调，国内坚决不搞大水漫灌，在确保货币总量平稳增长同时，注重货币政策精准质效。“从趋势看，美元短期有望维持强势，但美元进一步大幅走强的基础在弱化。”周茂华坦言。
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